Preguntas claves sobre la Ley de Vivienda

PREGUNTAS CLAVE SOBRE LA LEY DE VIVIENDA

1. ¿Qué tipos de créditos establece la ley de vivienda?

La ley de vivienda establece dos tipos de crédito para la compra de vivienda, uno es crédito hipotecario y el otro es leasing habitacional.

En el crédito hipotecario el banco le hace un préstamo hasta del 70% del valor del inmueble, el deudor aporta el saldo es decir el 30% o más dependiendo de lo que requiera, y es dueño de esa parte, por consiguiente, si el deudor no puede seguir pagando el crédito, el banco entrará a ejecutar la hipoteca, es decir rematara la propiedad, una vez se efectúe el remate, dependiendo del valor de venta y de los gastos de honorarios, intereses corrientes y mora, se le entregará al deudor el remanente de la venta.

En el leasing habitacional el deudor es solo y simplemente un inquilino de una propiedad que tiene el banco, en dónde este le hace un préstamo hasta del 80% del valor del inmueble, el deudor aporta el saldo es decir el 20% o más dependiendo de lo que requiera, y no es dueño de esa parte,  por consiguiente, si el deudor no puede seguir pagando el leasing, el banco entrará a efectuar un desalojo de un arrendatario, obviamente primero se cumplen unos procesos protocolarios incluso de tiempo para evitar el desalojo, el inmueble es de propiedad del banco, por consiguiente el banco no devuelve nada.

2. ¿Cuáles son los plazos en que se otorgan los créditos de vivienda en Colombia?

La Ley de vivienda de Colombia, establece que los créditos se podrán otorgar desde 5 años hasta 30 años.

3. ¿Qué es el sistema de amortización de la Ley de vivienda?

Es la forma en la cual el banco determina el pago del crédito en cuotas mensuales en el tiempo pactado, se incluye capital, intereses y seguros. Actualmente en Colombia se manejan dos tipos: Pesos (cuota fija durante todo el plazo del crédito, el saldo se disminuye poco a poco desde el principio del crédito) y el otro es UVR (Unidad de Valor Real) aquí la cuota es variable, el saldo en pesos va creciendo los primeros años debido a que se abona menos a capital. Esta tasa está amarrada a la inflación, por consiguiente, entre más alta esté la inflación en Colombia, más intereses pagará un deudor por su casa, en otras palabras, cuando el sistema de amortización es en UVR se puede pagar 3, 4 5 veces y hasta más la deuda adquirida. Al inicio la cuota es pequeña, pero con el tiempo la cuota va creciendo.

4. ¿Actualmente poseo un crédito en UVR, puedo cambiarme al sistema de amortización en pesos?

La ley contempla que cualquier deudor de crédito de vivienda o leasing habitacional puede cambiarse de sistema de amortización cuando lo desee, de UVR a pesos o viceversa.

5. ¿Un leasing habitacional puede ser otorgado en UVR y a 30 años?

El plazo que se otorgue y el sistema de amortización, es independiente del sistema de crédito, perfectamente un leasing puede ser otorgado en UVR y a 30 años, eso es más por políticas de la entidad financiera.

6. ¿Puedo hacer abonos a capital de la deuda?

Se pueden hacer abonos a capital desde el primer día de desembolsado el crédito, no hay restricciones de cuanto es el valor mínimo a abonar; cuando un deudor haga abonos a capital a un crédito de vivienda, el deudor tendrá derecho a elegir si le bajan el plazo del crédito o le reducen el valor de la cuota, por supuesto el saldo de la deuda es lo primero que se disminuye. Lo que hace el valor a abonar deberá ser importante, para que tenga impacto e incidencia en el mismo.

7. ¿Si se hacen abonos a capital el banco puede penalizar al deudor?

La Ley de vivienda establece que todo deudor de créditos de vivienda o leasing habitacional podrá efectuar abonos a capital en cualquier momento sin penalidad alguna, la entidad financiera tiene y debe recibir el abono a capital si tomar ninguna clase de represalias contra el cliente.

8. ¿En que gastos se incurren al tomar un crédito de vivienda o leasing habitacional?

La propiedad debe registrarse en la oficina de registro, hacer una minuta de hipoteca en notaría y hacer pagos en tesorería, por consiguiente, los costos serán registro público, hipoteca en notaría y los de tesorería.

9. ¿Puedo hacer una cesión de la deuda a otra entidad bancaria?

La Ley de vivienda establece que un deudor de un crédito hipotecario podrá en cualquier momento vender la cartera (ceder el crédito) a otra entidad financiera y no tendrá que volver a pagar los gastos de notaría, registro y tesorería, porque siempre será el mismo dueño del inmueble.

Caso diferente sucede con el leasing habitacional, así incluso quien compre la cartera es decir la deuda, sea otra empresa de leasing, ya que cambia el titular de la propiedad, al haber un nuevo dueño se genera una venta y por consiguiente una nueva hipoteca lo que hace que se paguen todos los costos de tesorería, notaría y registro.

10. ¿Cuántos titulares puede haber en un crédito de vivienda?

La cantidad de titulares deudor o codeudores, depende de la capacidad de pago que tenga el solicitante, si el solicitante tiene poca capacidad de endeudamiento, lo más conveniente es que presente uno o dos codeudores para que entre todos puedan demostrar ingresos suficientes y pagar las cuotas a pactarse.

11. ¿Cuántos créditos de vivienda puede tener un deudor?

Puede tener todos los créditos de vivienda y otras obligaciones que desee, siempre y cuando su capacidad de pago le de para atender todos los compromisos.

12. ¿Qué seguros debe tener un crédito de vivienda?

La Ley establece que los seguros que debe tener un crédito de vivienda o leasing habitacional son vida y los de hogar (incendio y terremoto)

El seguro de vida respalda la deuda ante el banco, si por alguna circunstancia el deudor fallece la aseguradora le paga la deuda la banco y la propiedad pasa a los herederos sobrevivientes.

El seguro de hogar respalda la propiedad ante el deudor, como lo dice su nombre ante incendios y terremotos, sin embargo, no solo ante estos eventos, también esta anegación, asonada, y otros.

13. ¿El deudor de un crédito de vivienda siempre deberá tenar los seguros con la entidad que le otorgó el crédito?

La Ley de vivienda al igual que el código de comercio, establecen que un deudor de crédito de vivienda o leasing habitacional podrá trasladar los seguros a la entidad que desee y la entidad bancaria otorgante del crédito no se puede oponer, eso sí, siempre y cuando el beneficiario del seguro sea la entidad financiera otorgante del crédito.

14. ¿Un crédito de vivienda o leasing habitacional siempre deberá ser pagado en el plazo estipulado por el banco?

El deudor de un crédito de vivienda o leasing habitacional, podrá en cualquier momento si tiene los recursos pagar la totalidad de la deuda, ahora bien, el deudor podrá solicitarle a la entidad financiera en cualquier momento bajar el plazo y aumentar la cuota, esto es precisamente lo que hacemos en SUSFINANZAS S.A.S. ayudamos a los deudores de créditos de vivienda o leasing habitacional a que paguen más rápido su casa, le bajamos al crédito 4,7,10, 15 años o más ahorrándole los intereses de todos esos años, un proceso efectuado dentro del marco de la ley de vivienda, el cual es absolutamente conocido por los bancos y que estos no ofrecen, reduciendo el número de cuotas sin afectar otros recursos financieros del núcleo familiar.

CARLOS ERNESTO PUYO VILLORIA